전세 사기 예방법, 전세 계약 주의 사항 알아보기

최근 전세사기 피해자가 점점 더 많아지고, 전세사기 수법 또한 다양해지고 있습니다. 정부에서는 올해 7월부터 특별법을 만들어 시행 중인데요, 그럼에도 전국적으로 전세사기 피해자가 계속해서 발생하고 있습니다. 이렇게 전세사기가 지속되니 전세 예약을 하는데 많은 분들께서 두려움이 있으실 것이라 생각됩니다. 그렇다고 매매만 할 수도 없고, 전세 계약을 해야만 한다면 전세 사기를 예방하고 전세 계약을 할 때에 주의사항에 대해서 알아보시기 바랍니다. 

 

전세사기란?

전세사기는 보통 세입자의 보증금을 돌려주지 않고 떼먹는 방식으로 많이 이루어지고 있습니다. 최근 전세사기와 관련해서 피해 건수가 증가하고, 피해 금액 또한 증가하는 추세입니다. 주택도시보증공사에서의 통계에 따르면 보증금 사기를 당한 사람 3명 중 2명이 청년층이라고 할 정도로 청년 세입자일수록 전세 사기에 피해를 보는 경우가 많다고 합니다.

 

 

독립을 시작하거나 독립 이후 지속적으로 전 월세 계약을 진행하면서 청년층들이 전세 사기의 피해를 보는 경우가 많은 것 같습니다. 하지만 청년 뿐만 아니라 모든 연령 층에서 부동산 거래를 하면서 언제든 전세 사기의 위험에 노출될 수 있기 때문에 전세사기 다양한 유형들과 전세 계약시의 주의 사항을 반드시 알아보시기 바랍니다. 

 

전세 계약 전 전세사기 유형

1. 깡통전세 사기

  깡통 주택이란 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때 해당 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 떼이게 되는 집을 말합니다.주택 매매가격의 대부분을 세입자의 보증금과 임대인의 빚로 채우고 있기 때문에 임대인의 몫은 거의 없는 집입니다.

그 중 일반적으로 보증금과 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미합니다. 이러한 경우에는 임대인이 불상사가 발생했을 때 임대인이 빚 상환을 회피하게 되면 임차인은 보증금을 돌려 받지 못하게 될 수 있습니다. 따라서 등기부 등본 열람을 통해서 전세 계약을 하려는 집에 빚이 얼마나 있는지 반드시 확인을 해야 합니다. 전세 계약을 알아보시고 계신다면 깡통 전세와 관련된 자세한 내용 또한 링크를 통해 알아보시기 바랍니다. 

 

2. 가짜 임대인과의 계약

 전세 사기 유형 중에 가짜 임대인과 계약하는 경우가 있습니다. 이런 경우는 타인의 오피스텔 등을 자신의 소유라고 속이고 등기부등본을 위조해 보여주며 의도적으로 사기를 치는 경우입니다. 이렇게 임대인이 아닌 사람이 임대인인 척 명의를 도용하는 경우는 꽤 많이 발생한다고 합니다.

가짜 임대인이 해당 건물을 임대하면서 알아낸 실제 임대인의 인적사항 등을 이용해 자신이 실제임대인인 척 하면서 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채거나 실제 임대인의 위임장 또는 증명서류를 위조하고, 대리인 행세를 하면서 임대인과 세입자 사이에서 세입자의 보증금을 가로채기도 합니다. 

 

 

이렇게 가짜 임대인과 계약하게 되는 상황을 예방하기 위해서는 임대인이 진짜 임대인이 맞는지 정확히 확인해야 합니다. 임대인의 신분증에서의 인적사항과 등기부등본 상의 임대인의 정보가 일치하는지 확인하는 것이 가장 정확한데요, 이때 사기를 치기 위해서 임대인 행세를 하는 경우 등기부등본을 위조해서 보여주는 경우가 있기 때문에 등기부등본을 직접 발급받아 확인해보셔야 합니다. 등기부 등본은 아래의 링크를 통해서 무료로 열람이 가능합니다.

 

 

어쩔 수 없이 대리인과 계약을 해야만 하는 경우에는 임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류(인감도장이 찍힌 위임장, 인감증명서 등)을 꼼꼼히 확인하고, 임대인과는 따로 연락을 통해서 계약 내용을 다시 한 번 확인하고, 전세 보증금은 반드시 임대인 명의의 통장에 입금하도록 하는지 모든 과정에서 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 

 

3. 저당권, 압류가 있는 부동산을 임대인이 속이고 임대차계약 체결

분명 해당 부동산에는 근저당권이 잡혀있는데 임대인이 "아무 문제가 없는 것이다", "거의 다 갚았다"는 등의 말로 임차인을 속이고 계약을 하는 경우가 있습니다. 이러한 경우에는 임대인의 담보대출이 과도해서 전세 보증금 반환보증 가입이 불가능하게 되고, 경매로 넘어가게 되면 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생합니다. 

이 경우에는 임차 주택의 권리 정보(저당권, 전세권, 압류, 경매 등), 금융거래 확인서, 부채 증명원등을 확인하여 임대인이 임차인을 속이는 행위를 예방할 수 있습니다. 

 

4. 중개사가 주도해 월셋집을 전셋집으로 속이는 경우

일부 지역에서는 임대인없이 임대차 계약을 맺는 관행이 있다고 합니다. 이때 공인중개사가 임대인의 대리인으로 나서며 임대인이나 대리인 관련 서류를 준비하거나 제공해주지 않고, 그 빈틈을 노리고 공인중개사가 임대인 및 임차인에게 사기를 치는 경우입니다.

 

 

공인중개사가 세입자와 보증금 1억원의 전세 계약을 체결한 후에 임대인에게는 보증금 천만원으로 월세 계약을 체결했다고 거짓말을 해 그 차액인 9천만을 중개업자가 빼돌리는 사기 수법입니다. 이러한 사기 피해를 예방하기 위해서는 해당 공인중개업자가 등록되어있는 공인 중개업자인지 확인해야합니다. 이는 국가공간정보포털에서 확인이 가능하니 꼭 확인해보시기 바랍니다. 

 

이외에도 전세사기에는 다양항 유형이 있으니 더 많은 정보를 원하신다면 아래의 링크에서 확인해보시기 바랍니다.

 

전세 계약 시 주의 사항

전세 계약 시 주의사항을 알아보시고 해당 내용을 토대로 전세 계약을 준비하신다면, 임차인으로서 권리와 소중한 재산을 보호할 수 있을 것입니다.

먼저 전세 계약을 하기 위해 주택을 알아보러 다니는 경우 해당 주택의 상태(불법, 무허가 주택 여부 확인 및 하자 보수 요청)를 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 무허가 불법 건축물은 전입신고를 할 수 없고 주택임대차보호법의 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있습니다. 

 계약을 원하는 주택이 생긴 경우 해당 주택의 주변 시세 정보(매매가, 전세가, 낙찰가율 등)을 확인해야합니다. 특히나 전세가율이 높은 매물은 매매가가 하락하거나 경매로 넘어갔을 때 보증금 전액 반환이 어려울 수 있기에 조심해야 합니다.

 

 

선순위 권리 관계와 임대인의 세금 체납 여부 또한 확인해야 합니다. 나의 전세 보증금 보다 선순위인 채권이나 보증금이 있다면 보증금 전액 반환이 어려울 수 있다고 합니다. 

 

 

앞선 단계를 문제 없이 진행 후 계약 체결 당일에는 실제 임대인의 신분을 확인하고, 공인중개사가 등록되어 있는 곳인지, 

정상 영업 중인지 등의 이력을 확인해야 합니다.  또한 주택 임대차 표준계약서를 활용하고, 권리 관계(저당권, 전세권, 압류, 경매 등)을 확인합니다. 주택 임대차 표준계약서를 사용하면 임대인의 미납 세금 여부와 확정일자 현황 등의 정보 확인이 가능해 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.  또한 금융회사의 근저당권 정보를 부채증명원, 금융거래 확인서 등을 임대인에게 받아봄으로써 확인해야 합니다. 

 

잔금을 치르고 이사후에는 등기부등본을 다시 확인하여 권리 관계에 변동사항이 없는지 확인하고,  전세 보증금 반환 보증 보험에 가입해 보증금을 받지 못하는 위험을 예방할 수 있습니다. 

전세 계약을 준비 중이시라면 아래의 링크를 통해 전세 계약에 대한 다양한 정보와 지원을 받으신다면 좋겠습니다.